¬верх ¬низ
Опубликовано: Октябрь 6, 2011

Как продать «ипотечную» квартиру

Так бывает, что после прибавления в семействе появляется желание переехать в более просторную квартиру, можно даже в другом городе. И не дай бог развод с последующим разделом имущества. Совершенно не важно, по какой именно причине вы вдруг решили продать квартиру, купленную в ипотеку. Самое главное то, что подобные мысли и желания у вас возникли. И что в таком случае делать?

Сперва нужно оповестить об этом ваш банк. Если кредитору покажутся ваши причины достаточно основательными, возражение с его стороны не будет. Так же во время беседы с сотрудниками банка следует уточнить нюансы, а именно: в какой срок и каким образом необходимо будет написать заявление о досрочном погашении кредита, сколько банку потребуется времени для подготовки всей сопутствующей документации и прочее. Не забывайте - предупредить банк нужно обязательно заблаговременно, так как помимо всех стандартных процедур оформления, необходимо будет делать запрос на получение Закладной, что занимает 7 дней. Кроме этого, ко дню продажи квартиры, банк должен подготовить расчет полного остатка по задолженности, займёт 1 - 2 дня, так же, поинтересуйтесь в банке, кто именно является держателем вашей закладной. Так же лишним не будет обговорить с банком другие возможные варианты сделки. Так как вся эта информация понадобится вам позже, в процессе переговоров с потенциальным покупателем.

Практика показала, что для решения всех этих вопросов вовсе не обязательно ехать самостоятельно в банк, так как всё можно решить по телефону.

Дальше нужно действовать по стандартной схеме. А именно: нужно подать объявление или обратиться к риэлтору для поиска покупателя. А уже когда покупатель нашёлся, вариантов развития событий несколько.

До тех пор, пока жильё находится в залоге у банка, продать её не выйдет. Для этого существуют две очень распространённые схемы по продаже ипотечной квартиры.

 

Первая схема, называется  - "На доверии". Она предполагает снятие квартиры с залога с одновременной регистрацией по купле-продаже. Т.е. в день совершения сделки покупатель оплачивает первую часть за квартиру размером в сумму задолженности продавца, непосредственно перед самим банком. Деньги эти идут на счёт покупателя в банке, затем кредитор списывает их и погашает кредит полностью. После этого, подписывается договор «купли-продажи» между покупателем и продавцом, банк тем временем выдаёт заявление о снятие обременения. Оставшуюся же часть суммы покупатель закладывает в ячейку, доступ к ней продавец получит только после оформления документа о регистрации права собственности новым владельцем. Все документы, закладную и заявление продавца о снятие квартиры с залога сдаются для последующей регистрации в УФРС. Только после этого покупатель получает в пользование квартиру, а продавец причитающуюся ему денежную сумму. Однако, реализовать данную схему возможно лишь, если покупатель вам полностью доверяет, так как в этом случае он сильно рискует, переводя на ваш счёт свои деньги без подписанного договора.

 

Второй вариант называется - "Три кармана". Это в том случае, если покупатель не желает рисковать, можете предложить, поместить деньги, одновременно в две банковские ячейки. В одну из них закладывается сумма равная долгу продавца перед банком, в другую помещается разница между суммой долга и стоимостью продаваемого жилья. Нередко арендуется ещё и третья ячейка, в которую закладываются письма от банка о снятии залога. Единственное условие, при котором возможно получить доступ к ячейкам, это предъявление договора о купле-продаже из УФРС. Далее продавец получает разрешение на продажу квартиры, тем не менее залог с неё ещё не снимается. После того, как деньги успешно заложены, следует подписание договора по купле-продаже и регистрация прав на собственность. Таким образом, покупатель становится владельцем недвижимости и заёмщиком. Далее, погашение кредита следует из суммы, взятой из первой ячейки, только потом с недвижимости снимаются все ранее установленные ограничения. Такая схема полностью обеспечивает безопасность покупателя. Но сам по себе этот вариант более длительный и сложный. Так же не стоит забывать о дополнительных расходах по аренде ячеек, стоимость которых зависит от размера и может составлять несколько тысяч рублей.

 

Как правило, на то, чтобы снять обременение с купленной квартиры в Росреестре нужно примерно три дня, а регистрация договора о купле-продаже занимает две недели.


От: Сергей Лаптев


Покупка квартиры с котлована - плюсы и минусы

 

Сауна у вас дома - пар под рукой

 
   
Как заёмщику понравиться банку?   Кредит под залог недвижимости