¬верх ¬низ
Опубликовано: Октябрь 20, 2011

Реализация заложенной квартиры в судебном порядке – печальный прогноз

Реализация заложенной квартиры

Имущество, выступающее в качестве залога при ипотечном кредитовании, имеет обременение. Для собственника такой недвижимости это выражается в невозможности без получения согласия банка-кредитора распоряжаться ей. Квартиру нельзя продать, для того чтобы зарегистрировать в ней членов семьи, необходимо получить разрешение, возникают сложности с перепланировкой, невозможен обмен. Эти ограничения права собственности испытывают те заемщики, которые добросовестно выплачивают платежи по кредиту. Но для тех собственников, которые столкнулись с невозможностью своевременно погашать долг, залог недвижимости представляется в новом свете.

В соответствии с законодательством, действующим в настоящее время в России, на предмет залога может производиться взыскание, если заемщик не исполняет обязательства по кредитному договору. Споры, связанные с ипотечными кредитами могут разрешаться в судебном или досудебном порядке. В случае досудебного урегулирования вопроса собственнику предлагают различные варианты, позволяющие погасить или реструктурировать задолженность. Например, посредством увеличения срока кредитования и как следствие снижения ежемесячных платежей, или за счет предоставления отсрочки на некоторый период в выплате процентов по кредиту. Такие варианты, предлагаемые банком, всегда направлены на получение дополнительной прибыли от заемщика, однако позволяют восстановить его финансовое положение.

Наряду с этим существует и иной механизм. Когда заемщик не использует возможность реструктуризации задолженности, или банк не соглашается на досудебное урегулирование, тогда вопрос о взыскании долга решается в суде. На практике складываются такие ситуации, когда банк осознанно не предоставляет заемщику возможности досудебного урегулирования. Например, отказывает в реструктуризации долга или водит в заблуждение внезапной забывчивостью о долге на длительный период, и так далее.

В результате долг заемщика перед банком возрастает за счет раздутых штрафов и пеней, с учетом которых заемщику уже в суде предлагают реструктурировать долг, но выплаты по нему возрастают не менее чем на треть. При этом банк анализирует документы, подтверждающие текущий доход заемщика и, как правило, приходит к неутешительному выводу о том, что данный заемщик неплатежеспособен, и потому необходимо обратить взыскание на объект залога.

В дальнейшем ситуация развивается по следующему примерному сценарию:

1. Суд может предложить сторонам мирно решить вопрос о взыскании, и банк обозначит свои условия: единовременное погашение основной суммы долга и процентов за пользование денежными средствами в течение всего периода просрочки. Если у заемщика есть способ найти необходимую сумму, вопрос решается, и претензии банка на этом останавливаются. Заемщик может попросить отсрочку или рассрочку в выплате долга. Обычно банк принимает это предложение и предоставляет рассрочку на несколько месяцев, или на один год. Если заемщик не выполнит данное обещание, то начинается вторая стадия.

2. Банк повторно обращается в суд и формулирует свои исковые требования с учетом того, что заемщик неплатежеспособен, условия согласованного варианта не выполняет, и поэтому банк будет непреклонен в требовании взыскать долг за счет реализации имущества должника на открытых торгах. Заложенное имущество, в случае его реализации, выставляется на продажу по рыночной стоимости. Для этого необходима его оценка. Поэтому в ходе судебного заседания представитель кредитора ходатайствует о проведении оценки предмета залога и сообщает, что кредитор готов самостоятельно нести расходы на ее оплату. При этом банк планирует обратиться в определенную оценочную компанию. Если заемщика это не устраивает, он может заказать оценку самостоятельно, в дополнение к отчету, который предоставит банк.

3. После того как суд удовлетворит ходатайство кредитора о проведении оценки объекта залога, квартиру осматривает оценщик. Он определяет рыночную стоимость объекта недвижимости, опираясь на цены аналогичных квартир, которые были недавно проданы или еще только выставлены на продажу. Свое заключение оценщик передает в суд, и если у сторон не возникает обоснованных возражений против него, квартира выставляется на торги. Следует отметить, что если во время первых торгов никто не приобретет квартиру, то они признаются несостоявшимися. В этом случае стоимость объекта снижается, и он вновь выставляется на продажу.

4. После того как квартира будет продана, кредитор за счет вырученных от реализации средств покрывает свои убытки. При этом оптимальным считается вариант, когда денежных средств достаточно для погашения основного долга и тех сумм штрафов и процентов, которые определит для возмещения суд. Если после вычета всех платежей в пользу банка остается какая-то сумма, она возвращается заемщику. Однако, так бывает далеко не всегда.

Чаще всего денег от продажи квартиры недостаточно для погашения долга перед кредитором. Причин тому несколько.

Во-первых, множество ипотечных сделок проводилось без первоначального взноса, это привело к тому, что цена таких квартир изначально была завышена и не соответствовала реальной рыночной стоимости. Не последнюю роль в этом сыграли оценщики, но и участие самого заемщика или ипотечных брокеров являлись этому основанием. В итоге, сумма основного долга соответствовала действительной рыночной приобретаемой квартиры. Во-вторых, в результате кризиса цены на недвижимость существенно понизились. В некоторых сегментах это снижение составило до тридцати процентов. При этом рост рынка жилья в последние годы еще не обеспечил достижения тех цен, которые были в 2008 году. В итоге реальная стоимость квартиры на текущий момент может оказаться ниже суммы основного долга в размере до сорока процентов.

Наиболее болезненным в этой ситуации является не только то, что заемщик вынужден продавать свое жилье. Если вырученных от продажи квартиры средств окажется недостаточно для погашения долга, то остаток все равно приходится выплачивать. При этом и жилья уже нет, и перспектива приобрести новую квартиру в ближайшие годы остается очень сомнительной. С пользой от этого, остается только кредитор: он получает единовременно значительную сумму денег и при этом не лишается прибыли от процентов, так как заемщик продолжает выплачивать остаток долга.

См. ещё:

Кредит под залог недвижимости 

Выбор программы ипотечного кредитования.

Оценка квартиры для ипотеки

Титульное страхование прав на недвижимость

Как продать «ипотечную» квартиру

Об ипотеке мечтал, да в историю попал


От: MariaKat




Похожие темы


----------------------------

Покупка квартиры с котлована - плюсы и минусы

 

Сауна у вас дома - пар под рукой

 
   
Как заёмщику понравиться банку?   Кредит под залог недвижимости