¬верх ¬низ
Опубликовано: Ноябрь 14, 2011

Эксперимент на пенсионерах? Об обратной ипотеке.

Нынешним летом в очередной раз прошел слух, что в стране будет введена обратная ипотека. Этот слух возникает уже не в первый раз. Еще перед кризисом было слышно много разговоров об этом нововведении в России в качестве альтернативы договора ренты.

Через какое-то время слухи о введении обратной ипотеки несколько поутихли. И вот, совсем недавно Александр Семеняка, гендиректор АИЖК, сообщил, что новая программа будет разрабатываться в рамках дочерней компании АИЖК - АРИЖК, и уже осенью будет внедрена в нескольких регионах.

Почему «обратная»?

Обратная ипотека довольно выгодна для пожилых людей, так как позволит им на склоне лет получать доходы от своего жилья. Ипотечный кредит будет перечисляться ежемесячными взносами, что создаст видимость вроде как прибавки к пенсии.

Руководитель АИЖК описал схему обратной ипотеки так: «Вместе с ростом долга растут и проценты на него. А погашается долг только один раз - после смерти. Получается, что человек проживает свое жилище».

Обратная ипотека является альтернативой для пожилых людей вместо договора ренты или содержания с иждивением. По договору ренты пожилой человек продает свою квартиру незнакомым людям, а те сразу получают право собственности на нее. Единственный нюанс - это то, что пенсионер по договору должен проживать в своей квартире и, пока не умрет, новые хозяева не вправе распоряжаться этим жильем на свое усмотрение. Также новые собственники жилья обязаны по договору выплачивать пенсионеру определенную компенсацию. А при заключении договора о пожизненном содержании ко всем вышеперечисленным пунктам добавляется еще и уход за пенсионером. Однако для пенсионера всегда есть риск. Например, новые собственники квартиры могут ускорить приближение пенсионера к смерти.

При обратной ипотеке пожилые люди будут решать все вопросы через банк. Механизм расплаты по кредиту выглядит так: заемщик умирает, жилье продается, кредит погашается. После чего банк компенсирует себе все выплаченные средства пенсионеру, а также проценты. Если после всех выплат останется денежная сумма, она отдается наследникам. Также при желании наследники могут сами выкупить у банка квартиру. Такая программа должна заставить наследников более внимательно относится к пенсионерам, к их потребностям и нуждам.

Осенние старты и...

Для начала обратная ипотека будет введена в нескольких регионах страны. После тестирования программы и получения результатов будет решаться вопрос, стоил ли внедрять программу по всей России.

До конца еще не выяснены условия, на которых будут предоставляться обратные ипотеки. По мнению гендиректора АРИЖК Языкова Андрея, новая схема станет популярной только при низких процентах. При увеличении же процентных ставок на кредит, общая сумма кредита будет меньшей. Считается, что при такой схеме пожилые люди, пожелавшие заложить свои квартиры, смогут получать надбавку к пенсии в размере где-то 1-1,5 пенсий. Однако суммы прибавок будут зависеть и от возраста пенсионера, и от того, какую недвижимость он заложит.

Сама программа выдвигается как помощь пенсионерам. Однако встает вопрос - кто захочет принять в ней участие? Только ли одинокие пожилые люди? Или может еще и такие пенсионеры, которые тайком от своих детей захотят получить прибавку к пенсии? А после их смерти детям придется расплачиваться с банком.

Согласно данным Росстата, в России сейчас 30,7 миллионов пенсионеров, а средняя пенсия составляем 8,498 тысяч рублей.

...Американские стандарты

Впервые ипотечный кредит такого плана был заключен в 1961 году в Потрленде, США. Немного позже в США такие кредиты получили широкое распространение. Следует знать, что там платежи, получаемые пенсионерами в результате обратной ипотеки, не облагаются налогами.

На сегодняшний день обратная ипотека является важной составляющей пенсионной политики в США. Около 700 тысяч семей там уже воспользовались данной программой. Средний возраст пенсионеров, пользующихся ипотекой, составил 73 года, а средняя сумма кредита - 184 тысячи долларов.

В США подобного рода кредиты называют «Съешь свой кирпич» или «Eat your brick». Это говорит о том, что пенсионер, заложивший свой дом, в прямом смысле его проедает.

Руководитель АРИЖК лично побывал в США с целью увидеть, как работает данная программа. Он считает, что обратная ипотека действительно дает возможность достойно прожить последние годы жизни. Средняя ставка обратной ипотеки в США на сегодня равняется 5-7% годовых. Кроме того, все кредиты, полученные таким способом, в США страхуются. Данная страховка гарантирует возможность выкупа у банка кредита при условии, что долг достигнет 98% от стоимости жилья. В таком случае страховое агентство выкупает у банка кредит, а заемщик до конца своих дней живет под контролем агентства. А.Языков считает, что подобный механизм позволяет избавить людей от страха, что кредитор продаст жилье и выгонит пенсионера на улицу.

На данный момент в США около 3%, или пятая часть всех пенсионеров используют обратную ипотеку. Данная ипотека рассчитана на пожилых людей среднего достатка, а также на тех, кто после не хочет снижать свой уровень жизни после выхода на пенсию. Чаще всего пенсионеры берут подобные кредиты на оплату медицинских услуг, на ремонты и т.д.

Поддержи, государство!

В Германии также были попытки внедрить подобную программу. Однако там программа не прижилась - не соответствовала национальному менталитету. Ведь в Германии государство выплачивает пенсионерам достойные пенсии и вообще всячески их поддерживает.

Для нашей же страны обратная ипотека является социально значимой программой. Ее разработчики считают, что благодаря программе должны исчезнуть мошенники и черные риелторы. Но главным достоинством данной программы является то, что она будет действовать при активной поддержке и контроле государства, поэтому участие в ней должно для пенсионеров быть безопасным.

Условие - ликвидная недвижимость

Прежде чем одобрить данный кредит, жилье заемщика пройдет предварительную оценку. Только при условии, что жилье нормальное и пригодное для проживания еще на протяжении минимум 10-ти лет, кредит будет выдан. Также в договор будет внесен пункт о поддержании жилья в нормальном состоянии, чтобы в конце кредитования не получилось так, что жилье просто невозможно будет продать из-за его ужасного состояния.

Прежде чем внедрить данную схему, АРИЖК предстоит решить некоторые проблемы. Одна из них - расчет таблиц дожития, т.е. расчет средней продолжительности жизни после того, как человек выйдет на пенсию. Эти таблицы помогут решить, на какие сроки давать кредиты.

Также необходимо внести соответствующие изменения в нормативы ЦБ. Надо учитывать, что обратная ипотека - это кредит, не похожий на все остальные.

Задуматься над рисками

Основным риском при данном кредитовании является то, что плохо информированные пенсионеры просто не осознают всего риска при заключении таких сделок.

Также могут возникнуть всякого рода форс-мажорные обстоятельства, когда выплаты будут задерживать на неопределенный период. Например, в случаях, когда банк становится банкротом. В таких случаях государство должно выступать гарантом продолжения платежей для пенсионеров.

Для банков также существуют риски, связанные с обратной ипотекой. Первый  риск заключается в том, что долг пенсионера может превысить 90% и более от стоимости жилья. Такая ситуация может возникнуть в связи с падением цен на недвижимость. В таком случае разрабатывают несколько путей, которые должны помочь избежать данной ситуации. Либо покрывают риск за счет страховки, либо снижают сумму кредита.

Еще один банковский риск заключается в сохранности квартиры. В таком случае кредитная компания должна будет контролировать, чтобы хозяин квартиры платил коммунальные платежи и поддерживал свое жилище в соответствующем состоянии.

В любом случае, участие в программе обратной ипотеки не должно обернуться для пенсионеров потерей жилья, здоровья и даже жизни. Поэтому изначально программа будет запущена в тестовом режиме, в ходе которого станет понятна, жизнеспособна или нет данная программа в нашей стране.
 
 
см. ещё:
 

Титульное страхование прав на недвижимость

Как продать «ипотечную» квартиру

 

Покупка квартиры с котлована - плюсы и минусы

 

Сауна у вас дома - пар под рукой

 
   
Как заёмщику понравиться банку?   Кредит под залог недвижимости