¬верх ¬низ
Опубликовано: Май 31, 2012

Приказ ипотеке - дешеветь!

Главным вниманием властей остаётся ориентирование на жилищный вопрос. Именно по этой причине в числе первых законопроектов избранного вновь президента стал документ под названием «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», который он подписал в первый день своей инаугурации. В указе В.В. Путин значительно обновил целевые установки в решениях жилищных проблем.

Люди, которые нуждаются в жилье, достаточно положительно приняли новость о том, что одним из главных приоритетов в работе президента российской федерации останется вопрос о жилищной тематике. Созданием указа исполнительная власть, без сомнения, будет обязана предпринимать конкретные действия для реализации проекта, что в какой-то степени может положительно сказаться на решении проблемы с жильём.

Если чиновников оставить без стимулирования и постоянного контроля про постановку новых амбиций, то под камень, который лежит, вода течь не будет. Так как существуют серьёзные, объективные препятствия, то резкие изменения, которые кардинально улучшат положение в коммунальном хозяйстве, ожидать в скорости вряд ли стоит.

Ипотека - хороша,... но головная боль от неё велика...

Как становится ясно после прочтения указа, что ипотека, как и ранее, будет являться главным рычагом, с помощью которого правительство будет пытаться поднять жилищно-коммунальную сферу с болота. Для решения жилищной проблемы главным фактором остаётся кредитование.

Постановка формулировки основной задачи была немного изменена. До теперешнего времени говорили лишь о понижении ставок по кредиту, примерно с 7-8%, а в лучшем случае вплоть до 5-6%. Сейчас правительству поставили новые сроки до 2018 года достичь того, чтобы ипотечный кредит в федеральной валюте не превысил инфляцию больше чем на 2,2%.

По своей сути постановка вопроса совершенно не изменилась. К примеру, в прошедшем году уровень инфляции достиг 6,1%, и теперь к ним добавить желаемые 2,2%, то в итоге окажется 8,3%, что на самом же деле предусматривает идентичную формулировку, о которой говорилось несколько ранее.

Для того, чтобы лучше разобраться в сложившийся ситуации обратим внимание на теперешние положение. На сегодняшний день ставка жилищного кредита составляет в рублях около 12% годовых, что на 6% превышает инфляцию. Со слов Андрея Крысина - председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, эти 12% получают из суммы от инвесторов (около 8%), и суммы которую банк зарабатывает сам (около 4,1%).

Чтобы реализовать указ необходимо, чтобы кто-то отказался от части своей доли. Ущемление инвесторов невозможно, ведь никто не станет размещать свои кровные в банк под процент, который ниже уровня инфляции.

Теперь остаётся только банк. Но даже при условии того, что потенциальные вкладчики согласятся нести банку свои деньги на уровне ставки инфляции, то согласно указу, банк не имеет права добавить к сумме более чем 2,2%. Скорее всего именно это и было целью президентского указа. Нужно подметить, что в нескольких последних выступлениях В.В. Путин ни один раз, и достаточно прозрачно делал намёки по поводу необходимости умерить банковские аппетиты, и привести к норме их проценты.

Только, скорее всего банки на это не пойдут. А. Крысин, выступая сказал, что теперешние 4% на затраты банка вполне объективны. Так как за счет совершенствований банковских технологий предусматривается снижение этих расходов только к 2020 году всего до 3%, но и это будет болезненным для сегодняшнего состояния банков.

Также можно выделить и другие вопросы по количественным показателям, которые обозначены в указе. К 2018 году согласно документу предусмотрено увеличение до 815 тысяч в год выдаваемых жилищных кредитов. Остаётся не совсем ясно, по какой причине был указан данный параметр. Нужно уточнить, что на сегодняшний день программа кредитования росла быстрым темпом. Некоторые специалисты предполагали, что за этот год будет выдано около 650 тысяч ипотечных кредитов. Однако не за горами близость насыщения и исчерпания платежеспособного спроса. Согласно экспертной оценке, предполагается жесткая стагнация на рынке жилья.

Следующий показатель предполагает возможность улучшений коммунальных условий для граждан российской федерации с 2018 года не менее одного раза в течение 15 лет.

Обращаясь к статистическим данным, простой гражданин России может поменять квартиру не более двух раз в жизни. Ускорение процесса в два-три раза возможно несколькими путями.

Первый путь состоит в том, что нужно изменить психологию населения, для примера, чтобы каждые несколько лет люди делали прибавление к своей жилой площади по кв. м. путём обмена, либо обмена с доплатой. Только и это вряд ли сильно изменит положение людей, которые нуждаются в получении жилья.


Второй путь состоит в увеличении строительства жилья вдвое, и тогда каждые 15 лет граждане смогут улучшать свои условия жилья. Предпочтительнее, конечно, выступает второй вариант, но на практике этого добиться практически невозможно. Нужно заметить, что даже в благоустроенной Москве люди ждут бесплатных квартир более 20лет, и это притом, что там программа социального жилья развита на высоком уровне. В других регионах получение социального жилья практически невозможно.

Данным указом предусматривается вплоть до 2018 года снизить на 20% стоимость кв. м. жилья с помощью увеличений объёма жилья экономического класса в эксплуатацию. Опять же, сложно представить, как при том условии, что если инфляция к тому времени возрастёт к 1,5 - 2 раза (считая стройматериалы и заработную плату строителей), готовое жильё подешевеет на 20%.


Вернее всего, здесь говорится не про абсолютные цифры, а про снижение в сопоставляемых ценах, с пересчётом и поправкой на инфляцию, или сравнивая с чем-нибудь ещё.

Вопрос о снижении цены жилья относительно или абсолютно оставим на позже. Ведь самое главное - это обещание, что оно подешевеет. Будь то - станет дешевле счет увеличения объемов строительства. Но и тут существуют свои подводные камни. Это только в экономике предложение приводит к понижению цен. А в России причинно-следственная связь выстроена пока так: на цены влияет не объёмы предложений, а высокие цены подогревают предложения. Сфера строительства удерживает новые проекты, пока цены остаются непривлекательными, то есть низкими, остаются неизменными, и масштабным образом прибавляет предложение, в тот момент, как только этому начинает способствовать рост цен. К примеру, в 2006 году стремительный скачок цен на жилищную собственность, вызвал мгновенный выход на рынок новые предложения на этапе «фундамента», которые после отобразились на статистике рекордным объёмом сдачи жилых домов в 2007-2008 гг. И, наоборот, к массовости замораживания строек привело стремительное падение цен в период кризиса. Поэтому сейчас остаётся загадкой, чем же обернётся новая попытка снижения цен на жильё.

Наконец то, правительственным органам дано задание, к 2020 году реализовать план по «предоставлению более комфортабельного и вполне доступного жилья, для 60 % отечественных семей». Тут уже совсем ничего не понятно, что тут имеется в виду, ведь с одной стороны многие люди хотят изменять привычные для них жилищные условия. Если опираться на эти данные, то потенциальной базой для предоставления жилья либо улучшения его условий выступают все граждане страны. Это подразумевает, что к 2020 году 84 миллиона российских жителей должны обеспечиться комфортным жильём. Видимо - это несбыточные мечты. Если к желающим относить людей, которые, могут соизмерить ситуацию на рынке со своими возможностями, и всё так же чётко движутся к своей цели по улучшению жилищных условий в недалёком будущем, то получается очень маленькое число в 60% удачливых надежд. Хотелось бы всё-таки понимать, про что же нам так много говорят.

Как добиться желаемого результата?

Правительством вписаны в указ организационные меры для достижения запланированных целей, на первом месте стоит бесплатное предоставление земель под застройки жилья эконом - класса, при условии наложения ограничения цен на продажу этого жилья.
Данный порядок действий правительством совместно с федеральными регионами должно быть разработано к июлю текущего года.


Эта идея, предоставлять землю бесплатно застройщикам, взамен на обещание совершать продажи построенного жилья по невысоким ценам (на «понижающих» аукционах) вызывает споры и достаточно нова.

Нужно заметить, что данный проект был подан на рассмотрение в Госдуму более чем полтора года назад, и из-за очевидной неясности сразу остался на месте, без изменений и продвижения далее. Только по истечению года данный законопроект, минуя бурные дебаты, смог «пролезть» только сквозь первое чтение, и после этого опять застопорился. Дата следующего рассмотрения еще неизвестна, так как в прошлом она уже дважды переносилась. Есть большая вероятность того, что законопроект вообще не будет больше рассмотрен, так как в январе текущего года Госдума получила урезанный законопроект - альтернативу, который был направлен на реализацию такого же механизма, но имел ограничение на земли Фонда РЖС. На этой неделе запланировали второе чтение законопроекта.

Тем самым идея полностью отклоняется. Так как у Фонда РЖС хоть и весомое положение в сфере жилья, но часть его земельных участков в общем объеме под застройку сравнительно мала. В данный момент на землях Фонда РЖС идет строительство приблизительно 10 млн. кв. м. жилья, это меньше чем шестая часть объёма вода одного года по стране.
А для «понижающих» аукционов Фонд может выделить лишь малую часть своих участков.
Ведь его функционирование основано на принципе хозрасчёта, его деятельность имеет право на жизнь только за счёт средств, собранных от сдачи участков, и именно поэтому Фонду необходимо пускать большую часть своих площадок на торги.

Так что даже при всём своем желании с понижающими аукционами Фонд много чего сделать не сможет. Вероятнее всего дело ограничится несколькими проектами, дабы после, было о чём рассказать прессе. Нужно заметить, о поручение формирования до января 2013 г. «рынок доступного жилья по аренду и начало развития для граждан некоммерческого жилищного фонда, которые имеют незначительный уровень доходов». Это совсем другая тема, требующая более детального рассмотрения. В данный момент лучше ограничиться утверждением того, что возможность создать рынок доходных домов (коммерческая аренда) невозможно до 2013 года. Точно так же и в последующие несколько лет по абсолютно таким же причинам - по которым это не было создано за предшествующие 22 года рыночной экономики. А фонд некоммерческого жилья как показано на практике реальная вещь.


О соответствиях в перспективах

Указ президентов можно сказать, что стал традицией на тему жилья. Можно вспомнить о примерно таком же указе на предыдущей инаугурации президента, тогда им был Дмитрий Медведев «О мерах по развитию жилищного строительства». В поддержку этого законопроекта был организован Фонд содействий по развитию жилищного строительства. На сегодняшний день, нужно заметить, что Фонд широко известен и довольно прогрессивно работает. Забирает у недобросовестных владельцев земельных участков, затем либо передаёт, либо продаёт их под строительство жилья. После продажи, деньги идут на стимулирование строительства, поддержку создания инфраструктуры, всячески помогает застройщикам, в том числе и материально тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий.


Несомненно, итоги работы Фонда оказывают положительное звено в решении жилищных проблем. Но нет никаких оснований для того чтобы сказать, что за президентский срок правления в жилищно-коммунальной сфере случились какие-либо весомые изменения.
По крайней мере, по мнению народа, за время президентства Д. Медведева ничего толкового не произошло. Хочется обратить внимание на то, что теперешний указ президента В.В. Путина тоже целиком направлен для решения жилищной проблемы в течение своего срока. Как все привыкли ожидать, результат скорее всего, станет идентичным своему прошлому законопроекту: возможно ситуация в жилищном хозяйстве улучшиться, но вряд ли это будет сильно заметно.

От: Наталья Доброва


Покупка квартиры с котлована - плюсы и минусы

 

Сауна у вас дома - пар под рукой

 
   
Как заёмщику понравиться банку?   Кредит под залог недвижимости