¬верх ¬низ
Опубликовано: Декабрь 1, 2010

«Занижение» стоимости квартиры оценщиком при оформлении ипотечного кредита

 «Занижение» стоимости квартиры оценщиком при оформлении ипотечного кредита

фото:  ©barabass.ru

   В статье рассматривается причина, по которой финансовые структуры могут рекомендовать обращаться в определенные оценочные компании. Рассматривается вероятность «занижения» стоимости объекта залога оценщиком; причины и последствия. Приводится перечень обстоятельств, в виду которых занижение не может считаться таковым с точки зрения оценки, а также легко реализуемый способ проверки результата оценки на соответствие рыночной стоимости. 

   Оценка рыночной стоимости квартиры или любого другого объекта недвижимости, который приобретается с привлечением заемных средств, является обязательной. Необходимость оценки рыночной стоимости объекта залога устанавливает закон о залоге недвижимости.

Оценку рыночной стоимости осуществляют оценщики. Это специалисты, обладающие необходимыми знаниями и опытом в оценке разных объектов. Мнение оценщика относительно размера стоимости того или иного имущества является независимым и, как следствие, объективным.

Чаще всего собственник имущества самостоятелен в выборе оценщика или оценочной компании, которая будет производить определение стоимости. Однако при оценке для целей ипотечного кредитования банк предлагает обратиться заемщику в какие-то определенные организации.

Это происходит потому, что осуществление оценочной деятельности требует соответствия компании определенным требованиям. В частности, в организации, осуществляющей услуги оценки должно быть не менее двух специалистов-оценщиков.

В качестве минимальных требований, которым должны отвечать эти специалисты, следует выделить два:

- оценщики должны быть действующими членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

- они должны иметь полисы страхования ответственности на сумму не менее трехсот тысяч рублей.

   На практике к специалистам предъявляются дополнительные требования. Наиболее распространенным является достаточный опыт работы в области оценки определенного вида имущества. Каждый специалист-оценщик обладает достаточными навыками в оценке различных видов имущества: от единичных объектов недвижимости и транспортных средств до больших предприятий, в имущественные комплексы которых могут входить множество видов активов.

При этом фактически оценщики приобретают определенную специализацию в зависимости от того вида имущества, оценку которого они осуществляют постоянно.

Исходя из этого, финансовые структуры, деятельность которых связана с использованием заключений оценщиков, стремятся к тому, чтобы эти заключения готовили квалифицированные специалисты. Ведь на основании результатов оценки принимаются решения и совершаются сделки большой финансовой значимости.

В таком случае потребность банка в проверке данных об оценочной компании является не только целесообразной, но и необходимой. Оценочные компании, с которыми банки уже сотрудничали раньше, не требуют полной проверки данных, в отличие от тех, с которыми банк сталкивается впервые. Это существенно сокращает срок рассмотрения пакета документов, представленных для получения кредита. В связи с этим банк может предоставить заемщику данные о тех компаниях, с которыми он работал раньше.

В дальнейшем покупатель недвижимости самостоятельно определяет для себя: в какую компанию ему обратиться для оценки. Учитывая то обстоятельство, что методики оценки тех или иных объектов недвижимости разработаны и утверждены для применения всеми оценщиками, то теоретически любой специалист при оценке конкретной квартиры должен прийти к определенному результату, а именно к рыночной стоимости этой квартиры. Безусловно, отличия возможны, но их размер незначителен и даже при наличии неточностей в расчетах не должен превышать пятнадцати процентов.

При этом достаточно распространенной является ситуация, когда, заказав оценку, заемщик обнаруживает, что рыночная стоимость, определенная оценщиком, значительно отличается от той, по которой он собрался эту квартиру приобрести. Это обстоятельство имеет два основных последствия для заемщика:

Первое: вероятнее всего банк уменьшит сумму предоставляемого кредита или увеличит ставку за пользование денежными средствами.

Второе: приобрести выбранную квартиру на первоначальных условиях, которые предполагал для себя покупатель не удастся.

Помимо этого, неприятные переживания испытывают все стороны так или иначе заинтересованные в сделке, ведь оценка квартиры обычно делается на одном из завершающих этапов покупки квартиры в ипотеку.

Когда стороны сталкиваются с ситуацией, когда стоимость квартиры на основании оценки значительно ниже той, по которой покупается квартира, вероятность урегулирования вопроса с оценщиком остается, но является очень сомнительной. Если конечно это не является ошибкой специалиста, допущенной в ходе анализа рынка или осуществления расчетов. В таком случае он непременно ее устранит.

По-другому сложится ситуация в том случае, если оценщик уверен в том, что оценку он произвел верно, в соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценки, а также данными рынка недвижимости, к сегменту которого относится оцениваемая квартира.

Попытка договориться с оценщиком может оказаться напрасной: каждый специалист дорожит своей репутацией больше, чем одним недовольным клиентом. К тому же оценщики, постоянно осуществляющие оценку для целей ипотеки, осведомлены о том, что в банке также происходит контроль стоимости залогового жилья. Сотрудники банка анализируют рынок недвижимости и если какой-то объект значительно отличается по стоимости от аналогичных, это непременно вызовет интерес.

Достаточно часто оценщики сталкиваются с недовольством заказчика относительно размера стоимости приобретаемой квартиры. А одним из основных аргументов клиента является заявление о том, что он именно по этой стоимости покупает квартиру, и его совершенно не интересует то, что в том же доме могут продаваться квартиры значительно дешевле.

К основным причинам, в связи с которыми стоимость продажи квартиры бывает выше аналогов, относятся:

1. Отсутствие у заемщика достаточных средств на первоначальный взнос.

2. Квартира находится в собственности продавца менее трех лет, и он будет обязан заплатить налог на доход от продажи квартиры.

3. Покупатели предполагают произвести в квартире ремонт, для этого берут кредит в большем размере, чем это требуется.

4. У покупателя могут быть любые иные причины для увеличения до максимума суммы кредита: от потребности купить автомобиль до поездки в отпуск, так как ставки по кредиту, оформляемому под залог жилья всегда ниже, чем по кредиту на покупку автомобиля или потребительскому кредитованию.

   Ни одна из этих составляющих цены не относится к рыночным факторам, формирующим стоимость объекта недвижимости. Поэтому, с учетом того, что оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, взаимопонимание между сторонами не достигается. Ситуация осложняется еще и тем, что при невозможности получить максимальную сумму кредита часто сама сделка, связанная с покупкой срывается. В таком случае, возможно, придется подобрать другой вариант.

Разрешение подобных ситуаций требует хороших коммуникативных навыков, владения информацией о состоянии рынка, требованиях банков. Часто в этом могут существенно помочь заемщику ипотечные брокеры. Помимо того, что они прекрасно осведомлены обо всех ипотечных программах, могут быстро подготовить необходимые документы, но также способны помочь заемщику с выбором подходящего варианта квартиры, когда это требуется произвести в кратчайшие сроки. Кроме того, ипотечный брокер в беседе в оценщиком может подобрать необходимые аргументы для того, чтобы обосновать факт занижения стоимости, опираясь, к примеру, на цены недавних сделок с аналогичными объектами, или иными обстоятельствами, значительно влияющими на стоимость квартиры.

Для того, чтобы самостоятельно проверить насколько занижена стоимость квартиры оценщиком, можно произвести приблизительный расчет цены. Оценщик рассчитывает стоимость на основании данных о предложении к продаже аналогичных квартир. Для этого он отбирает не менее трех или пяти похожих вариантов, отнимает скидку на торг, затем вводит соответствующие корректировки (например, на этаж, состояние отделки, тип планировки и т.д.) и в конце, рассчитав среднее значение 1 кв.м квартир-аналогов и умножив на общую площадь оцениваемой квартиры, рассчитывает ее рыночную стоимость.

Произведя аналогичные расчеты и не получив результат, сходный с тем, что указал в своем отчете оценщик, можно предположить, что его результат занижен. Еще одной причиной сделать это является то, что расчеты, которые Вы произведете, будут являться более весомым аргументом в беседе со специалистом, если Вас результат оценки не устраивает, чем то, что Вы действительно покупаете квартиру по такой цене.

 

ещё по теме:

Оценка квартиры для ипотеки 

Ипотека. Опасности, подстерегающие ипотечного заемщика 

Выбор: аренда или ипотечное кредитование. Плюсы и минусы

Оценка при разделе недвижимого имущества. Ожидания и перспективы


От: marina


Смотрите здесь каталог запчастей для японских грузовиков.



Похожие темы


----------------------------

Покупка квартиры с котлована - плюсы и минусы

 

Сауна у вас дома - пар под рукой

 
   
Как заёмщику понравиться банку?   Кредит под залог недвижимости