¬верх ¬низ
Опубликовано: Январь 19, 2011

 Выбор программы ипотечного кредитования. Оптимальные условия для заемщика или для банка?

   Приобретение жилья в кредит сразу после экономического кризиса оставалось малодоступным вплоть до недавнего времени. С учетом стабилизации финансовой ситуации практически все финансовые структуры стали стремиться восстановить докризисные объемы кредитования. Это привело к тому, что условия по ипотеке стали смягчаться: снижаются ставки за пользование кредитом, уменьшается размер первоначального взноса при покупке жилья и размер дисконта при кредитовании под залог имеющейся недвижимости, банки стали более лояльны и при выборе программ страхования при ипотеке.

К условиям, наиболее существенно влияющим на привлекательность программы ипотечного кредитования, обычно относят ставку за пользование кредитом, размер первоначального взноса, срок кредита и условия досрочного погашения. Каждое из этих условий оказывает значительное влияние на срок, в течение которого на заемщике будет лежать обязанность кредитных выплат, их ежемесячный и общий совокупный размер.

Ставка за пользование заемными денежными средствами

   Существует диапазон оптимального размера процентной ставки, при котором ипотечное кредитование становится доступным наиболее широкому кругу потребителей. Стабилизация экономической ситуации ведет к снижению ставок. Однако они не станут ниже, чем те, по которым банки-кредиторы физических и юридических лиц кредитуются у наиболее крупных и финансово устойчивых банков. Чаще всего для кредитования на межбанковском рынке используется ставка Mosprime 6М, по этой ставке банк получает денежные средства сроком на один год и может направить их на розничное кредитование, увеличив процентную ставку для покрытия собственных расходов и обеспечения прибыли от своей деятельности.
Таким образом, для банка оптимальный размер процентной ставки равен Mosprime 6М плюс максимально возможная разумная надбавка.

В то же время для заемщика оптимальной является минимальная процентная ставка. И если это условие банк-кредитор обеспечить не может, он предлагает что-то более привлекательное по другим условиям кредитного договора.

Срок кредита

   Наиболее оптимальным сроком кредита является период от пяти до пятнадцати лет. Анализ результатов расчета выплат в зависимости от срока кредита показывает, что при кредитовании на срок более десяти лет уменьшение тяжести финансового бремени происходит в меньшей степени, чем увеличение общей суммы переплаты за пользование заемными средствами. К примеру, кредит размером в один миллион рублей выдан под 11,5 процентов годовых с выплатой равными платежами, сроком на двадцать лет. Ежемесячный платеж составит около одиннадцати тысяч рублей. Если увеличить срок кредитования до двадцати пяти лет, ежемесячный платеж уменьшится на одну тысячу рублей, но размер переплаты возрастет более чем на триста тысяч рублей, также к ним следует прибавить расходы на страхование, размер которых увеличивается с возрастом заемщика.
Несмотря на это обстоятельство, стоимость недвижимости не всегда позволяет использовать оптимальные условия, и для ряда заемщиков получение кредита на более длительный срок является единственной реальной возможностью приобрести жилье.

Для банка срок кредита не играет значительной роли, так как максимальный доход от выдачи кредита он получает в течение первых трех-пяти лет после выдачи, когда выплачиваемые за пользование кредитом проценты составляют наиболее значительную часть в сумме ежемесячных выплат.

Размер первоначального взноса при покупке жилья или дисконт, используемый при кредитовании под залог имеющейся недвижимости

   В соответствии с программами многих банков, осуществляющих ипотечное кредитование, первоначальный взнос при покупке недвижимости должен составлять не менее 30% от стоимости приобретаемого объекта. Это оптимальное соотношение, когда для покупки используется не более семидесяти процентов заемных средств, а остальная сумма – собственные средства заемщика. Соответственно и при выдаче денежных средств под залог имеющегося жилья финансовые структуры стараются не выходить за эти рамки, а размер кредита рассчитывается с учетом дисконта 0,7, то есть собственник получает только семьдесят процентов от рыночной стоимости своей недвижимости.

Такая схема работы позволяет банкам выдавать кредит по оптимальной процентной ставке, размер которой будет всегда заведомо ниже, чем при кредитовании без залога. В случае нарушения условий договора со стороны заемщика банк сможет полностью покрыть свои расходы за счет реализации заложенного имущества. Если кредит выдается с низким дисконтом или минимальным первоначальным взносом, то дополнительные риски банка компенсируются за счет более высокой процентной ставки.

Естественно, для заемщиков, не имеющих значительных накоплений, большой первоначальный взнос становится не по карману, но высокая доля заемных средств влечет и более высокие выплаты по кредиту.

Виды платежей: дифференцированные или аннуитетные

   Существует мнение, что наиболее предпочтительным является кредит с дифференцированными платежами. Это позволяет заемщику взять средства с минимальной переплатой. В отличие от аннуитетного платежа, погашение основного долга происходит равномерно с выплатой процентов. Анализ графиков погашения кредита с двумя разными способами погашения позволяет сделать вывод о том, что аннуитетные платежи увеличивают размер платы за пользование заемными средствами более чем на тридцать процентов.

С другой стороны, дифференцированные платежи в первые годы пользования кредитом обычно на пятьдесят-семьдесят процентов больше, чем аннуитетные. Учитывая общую значительную стоимость недвижимости, не многим заемщикам оказываются доступными дифференцированные платежи.

Условия досрочного погашения

   Практика показывает, что финансово устойчивые заемщики, вне зависимости от общей продолжительности срока кредитного договора, выплачивают кредит в более короткий срок. Чаще всего срок фактического пользования кредитными средствами составляет около пяти лет. При этом наиболее «сложным» для заемщиков является первый год. Если по истечении одного года заемщик исправно осуществляет выплаты по кредиту, то и в дальнейшем он оценивается как финансово устойчивый. Учитывая, что покупка квартиры в кредит предполагает не только осуществление выплат по кредиту, но и определенные затраты, связанные с ремонтом жилья, его обустройством, затратами на приобретение мебели и прочих расходов, заемщик на момент получения кредита обладает более высоким кредитным потенциалом. Соответственно, осуществив все дополнительные затраты в первые годы пользования кредитом, впоследствии у него появляется возможность погашать кредит досрочно.

Мораторий на досрочное погашение кредита снижает привлекательность ипотечной программы, так как лишает заемщика в будущем уменьшить размер основного долга и сократить срок кредита и размер переплаты, особенно в том случае, когда погашение происходит равными платежами.

Несмотря на то обстоятельство, что на момент оформления кредита заемщик может не представлять реальной возможности осуществлять досрочное погашение, пренебрежение этим условием при улучшении финансового состояния в будущем приведет к дополнительным затратам. Следует помнить, что досрочное погашение части основного долга по кредиту сроком на двадцать лет всего на один процент, в начале пользования кредитом, способно уменьшить его общий срок на полгода.

Выводы

   Перечисленные условия являются одними из основных, на их анализе базируется оценка и выбор программы большинством потенциальных заемщиков. Эти сведения являются не только открытыми, но и декларируемыми банками при ознакомлении с ипотечными программами. Однако, в качестве еще одного из условий кредитования, следует отметить возможность передачи закладной другому кредитору.

Возможность передачи закладной другому кредитору

   Закладная на объект недвижимости – это ценная бумага, дающая право ее держателю получать доход в соответствии с условиями кредитного договора, а также требовать досрочного погашения кредита, в случае нарушения договорных условий. Как и многие другие ценные бумаги, закладные имеют свой рынок, на котором они обращаются. Юридически для заемщика продажа закладной на его квартиру не влечет изменений кредитного договора, и в большинстве случаев не представляет особенного интереса. Однако, на практике происходит так, что передача закладной другому банку, обязывает заемщика осуществлять выплаты уже по новым реквизитам. В том случае, если закладную приобретет банк, не имеющий филиалов в городе, где проживает заемщик, выплаты придется производить в отделениях других банков, ряд из которых за перечисление денежных средств взимает дополнительные комиссии.

Наибольшим спросом пользуются закладные с высокой доходностью, то есть высокой процентной ставкой по кредиту, и максимальным первоначальным взносом, оформленные менее одного года назад. Риск утраты денежных средств держателем такой закладной является минимальным, а доходность ее, наоборот, максимальна.

Простые советы

   Часто выбор ипотечной программы становится не только утомительной задачей, но и не всегда выполнимой. В условиях, когда банки наращивают объемы кредитования, условия могут претерпевать изменения в короткие сроки, кроме того, они изначально не всегда могут быть полностью понятны всем заинтересованным лицам. Для того, чтобы осуществить окончательный выбор среди многочисленных предложений, можно воспользоваться рекомендациями людей, уже заключивших кредитный договор ранее. По отзывам знакомых и друзей можно составить некоторое представление о том насколько быстро был оформлен кредит, сколько потребовалось документов, как удобно осуществлять выплаты, и имеется ли неблагоприятный опыт общения с тем или иным банком.

Более, квалифицированную помощь в обзоре ипотечных программ, условий получения кредита и требований к его погашению может предоставить ипотечный брокер. Этот специалист осведомлен обо всех условиях ипотечного кредитования во всех банках, представленных в регионе, и в зависимости от возможностей заемщика может подобрать подходящий вариант. Ипотечный брокер знает, в каком банке срок рассмотрения заявки на кредит минимален, ему известен процент отказов в том или ином банке, известны требования, предъявляемые не только к заемщику, но и к закладываемому имуществу. В том случае, если ипотечная программа предусматривает выбор каких-то условий, имеющих определенную зависимость (например, размер ставки может зависеть от размера первоначального взноса), ипотечный брокер разъяснит все дополнительные нюансы. Кроме того, брокер самостоятельно готовит и представляет на рассмотрение в банк пакет необходимых документов, сопровождает заемщика на всех этапах заключения сделки, вплоть до ее регистрации.

Вне зависимости от того, как заемщик оформляет кредит: самостоятельно или с привлечением специалистов, не следует совершать поспешных действий, несмотря на «поджимание» сроков и эмоциональный подъем в ожидании долгожданной покупки. Следует помнить, что на оформление кредита может потребоваться всего несколько дней, в то время как платить по нему придется не один год.

 

см. также:

Кредит под залог недвижимости 

Оценка квартиры для ипотеки

Титульное страхование прав на недвижимость

Как продать «ипотечную» квартиру

Об ипотеке мечтал, да в историю попал




Похожие темы


----------------------------

Покупка квартиры с котлована - плюсы и минусы

 

Сауна у вас дома - пар под рукой

 
   
Как заёмщику понравиться банку?   Кредит под залог недвижимости