¬верх ¬низ
Опубликовано: Декабрь 15, 2011

Кредит под залог коммерческой недвижимости

Кредитование под залог недвижимости является одной из перспективных программ в банковской деятельности. Данный вид займов является наиболее долгосрочным, объемным по размеру выдаваемых средств, а также наименее рискованным. Минимизация рисков обеспечивается залогом - объектом недвижимости, на который накладывается обременение на весь срок действия кредитного договора.

Принимая решение о выдаче кредита под залог коммерческой недвижимости, банк оценивает два основных показателя - это платежеспособность заемщика и стоимость объекта залога.

Оценка платежеспособности заемщиков

Кредит, в обеспечение которого принимается нежилая недвижимость, банк выдает как юридическим, так и физическим лицам. При этом оценка платежеспособности юридических лиц осуществляется по следующим критериям:

- результаты финансовой деятельности компании. Банк анализирует выручку предприятия, размер и дату возникновения дебиторской задолженности, сведения о размере долгосрочных и краткосрочных займов. Для банка существенным является вероятность банкротства предприятия, признаки которого могут быть определены посредством финансового анализа. Предприятиям-банкротам не предоставляются кредиты, так как зачастую средств от реализации имущества должника недостаточно для удовлетворения требований всех кредиторов.

- размер остатков денежных средств на счетах. При этом существенным является не сам размер остатка на текущую дату, а размеры денежных средств, остающиеся в течение нескольких периодов подряд. Если по окончании производственного цикла предприятия на его счетах остаются денежные средства, то выплаты по кредиту не уменьшат оборотные средства. В долгосрочной перспективе снижение оборотных средств из-за выплаты кредита может негативно отразиться на деятельности компании и увеличить вероятность ее банкротства.

Оценка платежеспособности физического лица при выдаче кредита под залог коммерческой недвижимости отличается от оценки платежеспособности предприятий. В отношении физических лиц, банк анализирует следующие основные критерии:

- ежемесячные доходы и расходы потенциального заемщика. Банк анализирует размер запрашиваемого кредита, срок использования заемных средств, выплаты по кредиту и доход заемщика. При этом из его дохода исключаются такие затраты, как: прожиточный минимум, платежи по всем другим кредитам и займам, платежи по исполнительным листам, расходы на иждивенцев. Кроме того, существует такое понятие, что чем больше зарабатывает заемщик, тем выше его траты. Поэтому совсем необязательно, что если с зарплатой в тридцать тысяч заемщик может выплачивать пятнадцать тысяч в месяц, то при заработке в сто тысяч, он будет также готов отдавать половину.
- возраст заемщика. В зависимости от возраста заемщика определяется максимальный срок кредитования. В разных банках существуют различные требования к максимальному возрасту заемщика, но в среднем он составляет шестьдесят пять лет. Существует также понятие предельного возраста. Лицам, чей возраст превышает его значение, кредит либо не выдается, либо выдается под особые условия. Предельный возраст также варьируется и составляет около 52-54 лет.
- кредитная история. Даже сейчас, когда бюро кредитных историй располагает значительным объемом информации о заемщиках, не все банки используют эти данные. В большей степени это касается потребительского кредитования. Часто, заемщик, имеющий просроченную задолженность перед другими финансовыми структурами, получает одобрение на выдачу потребительского кредита. При получении кредита под залог коммерческой недвижимости (например, нежилого помещения, которое заемщик сдает в аренду), к качеству кредитной истории банки относятся более серьезно.

Оценка стоимости закладываемой недвижимости

Второй вопрос, который интересует банк при выдаче кредита под залог недвижимости, это стоимость обеспечения. Для этого банк осуществляет оценку имущества будущего заемщика. Это могут сделать специалисты банка или независимая оценочная компания или оценщик. Во втором случае заемщику придется самостоятельно обращаться за оценкой, однако банк может предоставить сведения о тех компаниях, чьи отчеты об оценке он уже принимал для кредитования. При заказе оценки желательно обратиться в одну из рекомендованных компаний, так как рассмотрение заключения, выполненного такой организацией, займет минимум времени.

Если заемщик предоставит отчет оценщика, с которым банк раньше не работал, то специалистам банка придется проанализировать сведения об этой компании. В первую очередь, их будет интересовать наличие прав на проведение оценочных работ, наличие полиса страхования оценщика, стаж работы и уровень квалификации его сотрудников. На эти процедуры может понадобиться от нескольких дней, до пары недель, особенно когда кредит предоставляется не в том городе, находится головной офис банка. Как правило, они располагаются в Москве, поэтому в таких ситуациях именно туда из филиалов, расположенных по всей стране, направляются сведения об оценочной компании.

Вообще выбор оценщика очень важен. И хотя оценщики должны сохранять независимость при оказании своих услуг, сохраняется вероятность завышения стоимости объекта залога. Обычно, в этом заинтересован заемщик, ведь банк выдает кредит с дисконтом. От стоимости недвижимости, которую определит оценщик, банк отнимает еще двадцать или сорок процентов. Соответственно, получить кредит в размере ста процентов стоимости недвижимости невозможно, если не договориться с оценщиком.

Банк знает о такой возможности, и именно по этой причине рекомендует заемщику обратиться в определенные оценочные компании, чтобы избежать возможности завышения цены объекта залога. На практике распространены случаи, когда объект недвижимости долгое время не удается продать, в этом случае заемщик может взять кредит под него. При этом заранее определено, что платежи по кредиту вноситься не будут.

В результате банк получает низко ликвидную недвижимость, за которую выдал кредит, превышающий ее стоимость в несколько раз. Для того, чтобы таких случаев было как можно меньше, отчет об оценке проверяют специалисты отдела залогового имущества и службы безопасности. При выявлении признаков завышения стоимости банк, как правило, отказывает заемщику в выдаче кредита или применяет дисконт в большем размере.

Технический андеррайтинг, ликвидность и значимость недвижимости для заемщика

Помимо стоимости обеспечения по кредиту, банк интересует его состояние и возможность использования без дополнительных затрат. Для этих целей проводится технический андеррайтинг, целью которого является установление года постройки здания и срока его оставшейся жизни, соответствие его фактического месторасположения адресу, указанному в документах и так далее. Вероятность использования объекта без дополнительных затрат увеличивает привлекательность заемщика, так как от эксплуатации недвижимости или сдачи ее в аренду он может получать дополнительный доход.

Еще одним важным моментом является ликвидность недвижимости, передаваемой в залог и значимость ее для собственника. Ликвидность, это способность превращаться в универсальный инструмент обмена, то есть деньги. Чем выше ликвидность, тем дороже недвижимость, тем меньше времени необходимо для ее продажи. Чем ликвидность ниже, тем больше времени требуется для реализации объекта, тем выше издержки на его содержание. Банк неохотно принимает в залог низко-ликвидные или условно-ликвидные объекты. В случае, если такую недвижимость придется реализовывать, найти покупателя будет сложно. В течение всего времени, пока будут идти торги, банк не сможет распоряжаться денежными средствами, которые мог бы получить от его быстрой продажи.

Значимость объекта недвижимости для собственника оказывает влияние на моральную нацеленность заемщика добросовестно погашать кредит. Когда закладываемый объект входит в состав имущественного комплекса компании и используется для размещения производственного оборудования, он имеет высокую значимость для его владельца. Реализация такого здания чревата остановкой производственного процесса, значительными затратами на перенос производства и его наладку. Если сравнить с таким зданием другой объект, например, складского назначения, то вероятно, значимость последнего будет ниже. Одной из причин этого является возможность аренды склада. Несмотря на то, что это неудобно, реализовать это вполне возможно. В то время как с производственным зданием такой вариант маловероятен.

Для физических лиц значимость коммерческой недвижимости определяется возможностью получения арендных платежей. Как правило, физ. лица являются собственниками небольших помещений торгового или офисного назначения, расположенных на первых этажах жилых домов. Объект обладает высокой значимостью для заемщика, если он сдан в аренду. Если для того, чтобы он имел спрос у арендаторов, необходимо произвести дорогостоящий ремонт, реконструкцию или выполнить требования каких-либо надзорных инстанций, то значимость для владельца будет существенно ниже. Соответственно, есть некоторый риск, что заемщик не заинтересован во владении этой недвижимостью в будущем. В этом случае банк, как правило, увеличивает дисконт и выдает заемщику кредит с большей скидкой от стоимости объекта залога.

Статья о том, какие критерии анализирует банк при выдаче кредита под залог коммерческой недвижимости. Как оценивается платежеспособность заемщиков (юридических и физических лиц). Как влияет на принятие положительного решения по предоставлению кредита ликвидность залога и его значимость для заемщика.

 

см. ещё:

Титульное страхование - Недвижимость под защитой

Кому ипотека по карману?

 


От: MariaKat


Купить дом в Раздорах

Покупка квартиры с котлована - плюсы и минусы

 

Сауна у вас дома - пар под рукой

 
   
Как заёмщику понравиться банку?   Для дома: выбор качественной плитки