¬верх ¬низ
Опубликовано: Март 5, 2013

Основы и правила приватизации

Основы и правила приватизации

фото: barabass.ru


С точки зрения права приватизацией жилья является добровольная передача в собственность граждан жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов, которое они занимают на законных основаниях.

В 1988 году Советом Министров СССР было принято Постановление № 1400 «О разрешении продажи гражданам в личное пользование квартир в государственных и общественных жилищных фондах», в котором впервые предусматривалось разгосударствление жилого фонда для дальнейшей передачи гражданам помещений из жилого фонда, в которых они проживают, за определенную плату. Данное постановление предоставило право исполкому осуществлять продажу гражданам в личное пользование квартир в домах государственных и общественных жилищных фондов. После принятия этого постановления Советом Министров СССР и началась приватизация жилого фонда.

Когда был принят закон РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищных фондов РСФСР», приватизация получила еще одно законодательное подтверждение. Теперь граждане получили законное право на приобретение собственного жилья, в некоторых случаях даже бесплатно. Бесплатное жилье предоставлялось в небольшом размере, который был определен не меньше 18 кв. м. из расчета на одного человека, и дополнительные 9 кв. м., если есть семья.

Местные Советы получили право самостоятельно принимать решения об увеличении размера бесплатного жилья, которое передается гражданам в личное пользование, но при этом должны учитываться потребительские качества жилищных фондов (статья 13 Закона).

Советы некоторых городов использовали это право и передали бесплатно жилые помещения гражданам, которые занимают эти помещения на законных основаниях.

Изменения, сделанные в Законе 23 декабря 1992 года, основательно закрепили положение, согласно которому за приватизацию государственных и муниципальных жилых помещений не должна взиматься оплата за передаваемые помещения.

При передаче жилья из государственных или муниципальных жилищных фондов в обязательном порядке оформляется договор. Опираясь на нормы закона, акты передачи жилья в собственное пользование можно называть договором только условно, так как основные вопросы, которые должны обсуждать между собой заинтересованные стороны, уже определило законодательство. К примеру, обозначенными участниками договора установлено, что должно быть передано помещение, которое занимается по условиям найма или аренды помещения, не производя оплату стоимости помещения.

На основании вышесказанного, для получения  права на собственность квартиры гражданин обязан подать определенное заявление в местной администрации или руководителю предприятия или организации, которые владеют данным жилищным фондом.

Право гражданина приватизировать жилье, занимаемое им по заключенному договору о найме или аренде в государственном или муниципальном доме жилого фонда, должно быть сохранено за гражданином даже в случае, если государственное и муниципальное предприятие или учреждение переходит в другую форму собственности, а так же в случае, если произойдет ликвидация данного предприятия или учреждения и при передаче их жилого фонда другой организации.

Судебная коллегия гражданских дел при Московском областном суде приняла на рассмотрение дело о жалобе гражданина В. об отказе директором акционерного общества оформить договор на приватизацию двухкомнатной квартиры в доме, возведенном на собственные средства завода, на котором и было создано данное акционерное общество.

Отказав в приватизации жилья, суд основывался на том, что весь принадлежащий заводу жилой фонд, в том числе и спорная квартира, были акционированы и стали собственностью акционерного общества. В связи с этим они не могут быть переданы гражданам, так определено нормами в законодательстве о правах на приватизацию.

Судебной коллегией такие доводы признаны незаконными. Было так же доказано, что жилое помещение гражданин получил из государственного жилого фонда, и при переходе данной квартиры к другому акционерному обществу не может быть лишен права на оформление приватизации занимаемой им двухкомнатной квартиры, и ограничение данного права в подобном случае закон не предусматривает.

Поданная согласно существующим правилам кассационная жалоба Верховным судом РФ была рассмотрена, и принято решение Московского областного суда по делу о приватизации двухкомнатной квартиры оставить без изменений, на основании положения, в котором говорится о том, что за нанимателем сохраняется право на приватизацию занимаемого им помещения, даже если сменился собственник жилого фонда, закрепленного новой редакцией ст. 18 и предусмотренном Законом РФ от 23 декабря 1992 года «О внесенном изменении и дополнении в Законе РСФСР «О приватизации жилого фонда в РСФСР».

Возражение по заявлению о приватизации жилья сводится к утверждению, что закон о приватизации не применим к ведомственному жилью, к примеру, в доме, который построен на собственные средства государственных предприятий.

Это мнение является ошибочным, так как опираясь, на статью 6 в Жилищном кодексе РСФСР ведомственный жилой фонд - это составная часть государственного жилого фонда.

Но наниматель не может приватизировать ту жилую площадь, которую предприятие приобрело в уже образованном ликвидированном государственном предприятии.

К примеру, если акционерным обществом или иным предприятием со смешанной формой собственности было построено либо приобретено на основании закона жилое помещение, и оно предоставило гражданину данное жилье на условии жилищного найма или аренды, то приватизировать такое жилье можно только при заключении договора на условиях, которые определяет собственник.

По отношению к жилищному фонду общественных организаций Закон о приватизации не имеет права напрямую воздействовать на его нормы, и может носить только рекомендательный характер. Согласно пункту 6 Постановления Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 года о введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» общественные организации, а так же  соответствующие исполнительные органы, которые являются собственниками жилого дома, имеют полное право оформлять и передавать жилое помещение нанимателям и членам их семей на условиях, предусмотренных государственными и муниципальными жилищными фондами.

Не смотря на это, суды очень часто допускали ошибки при вынесении решений о спорных вопросах по приватизации жилья в домах, которые принадлежат общественной организации. Например, народный суд удовлетворил требование гражданина Н. и признал необоснованным отказ на приватизацию двухкомнатной квартиры, которая находится на балансе общества глухих. Решение суда основывалось на Положении о приватизации жилого фонда в Московской области,  утвержденного при решении Мособлсовета от 17 февраля 1993 года N 6/34, и предусматривало передачу собственности гражданам в соответствии с существующим Законом, который касается не только на государственных и муниципальных жилищных фондов, но и фондов общественных организаций.

Судебная коллегия по гражданским делам Мособлсуда отменила решение, которое вынес народный суд на основании кассационной жалобы и дело направлено на повторное рассмотрение. Судебная коллегия рекомендовала, что необходимо при разрешении споров по отношению к жилой площади общественной организации действовать согласно Закону, и не доверять нормативным актам, которые принимаются местными органами власти с нарушением законодательства.

В случае если общественной организацией не была предоставлена гражданину квартира или она была занята по заключению договора на обмен с другим гражданином, гражданин не имеет прав на приватизацию данного помещения. Так как юридически доказано, что у гражданина раньше имелось государственное жилье, и вселение в спорную квартиру осуществлено по договору обмена.

Когда разрешаются вопросы о праве приватизации на конкретное жилое помещение, то его правовой режим будет иметь существенное значение, поскольку в статье 4 Закона (в редакции от 23 декабря 1992 года) запрещена приватизация жилых площадей, которые располагаются в общежитиях, квартирах коммунального типа, квартирах в закрытых военных городках и в служебных жилых помещениях. Исключение предоставлено жилищному фонду совхозов и прочих сельскохозяйственных предприятий, которые приравнены к ним. Также нельзя приватизировать жилье, которое находится в аварийном состоянии.

Мособлсуд и президиум Мособлсуда отменил судебное постановление, которое удовлетворяло требования гражданки Г. в признании необоснованного отказа приватизации жилья, которое предоставлено ей в 1976 году в Каширском отделении железной дороги.

Дело рассматривал суд первой инстанции, в нем не принимал участие представитель Каширской железной дороги, который и предъявил с жалобу на принятое решение исполкома Ожерельевского горисполкома от 7 марта 1976 года. Из нее следует, что жилье, которое занимает гражданка Г., признано служебным и ордер на право заселения выдавался как на служебное жилое помещение.

В случае если собственник служебного помещения имеет льготы, предусмотренные статьей 108 ЖК РСФСР, а также в случаях, которые не допускают выселения, даже если жилое помещение является служебным, и если не предоставлено другое, равноценное жилое помещение, действие ограничений, установленных статьей 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», не прекращается, так как не происходит изменений целевого назначения жилья.

Также собственник служебной квартиры или квартиры коммунального типа, за которым закреплено право на полное хозяйственное ведение, и учреждение, в оперативном управлении которого находится жилой фонд, наделены правами на принятие решений на приватизацию данных помещений.

Законом о приватизации жилого фонда предусматривается судебная защита права граждан при разрешении вопросов, которые относятся к приватизации занимаемых ими помещений.

Но текст закона не совсем описывает порядок рассмотрения заявлений от граждан, которым отказано в приватизации жилья. Практически все такие дела были рассмотрены в исковом порядке, но в некоторых случаях по правилам, которые установлены гражданско-процессуальным законодательством это дела, вытекающим из административно-правовых отношений. На Пленуме Верховного суда РФ, который состоялся 24 августа 1993 года, было принято специальное Постановление № 8 «О вопросе применения в судах Закона Российской Федерации «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации», и была внесена ясность в ряд существующих проблем. Так, например, в пункте вышеупомянутого Постановления сказано, что если отказано в приватизации жилья, занимаемого гражданином, может возникнуть спор о гражданском праве, который должен разрешаться только в суде.

Судом должно быть вынесено решение по существу дела о признании права на собственность гражданина в спорной квартире или же вынесено решение об отказе в иске.

При положительном решении суда не требуется заключать договор о передаче в собственность жилья. Гражданину нужно просто зарегистрировать его в администрации местных Советов народных депутатов, как это предусматривается в законе.

Нужно также отметить, что при подаче искового заявления взимается госпошлина для исков, которые не подлежат оценке.

Однако это правило не может распространяться на требования, которые предъявляют лица, претендующие на жилье в качестве наследников, даже в том случае, когда приватизация не доведена до завершения еще при жизни наследодателя. Такое исковое заявление должно оплачиваться госпошлиной на основании закона, опираясь на стоимость оспариваемого имущества.

Многими юристами высказывается мнение о факте, когда при подаче заявления гражданином, скончавшимся до окончания оформления договора и его регистрации, наследник не имеет права предъявлять требования о передаче ему жилья, которое занимал наследодатель до смерти. На основании существования таких фактов сделана ссылка на ч. 2 ст. 7 Закона, которая определяет право собственности на приобретаемое жилое помещение лишь после регистрации договора в исполнительных органах местных Советов народных депутатов, также в ч. 2 ст. 135 ГК РСФСР указано, что согласно договору об отчуждении жилья, право на собственность приходит в момент регистрации.

Но, как правило, при рассмотрении в суде конкретного дела складывается совсем другое видение возникающих правовых проблем, которые основываются на обязательствах защиты нарушенных прав. Эта позиция имеет полное соответствие с действующим законодательством и разъясняет, то, что приведено в Постановлении Пленума, который гласит, что ориентируясь на смысл преамбулы и статей Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане не могут получить отказ в приватизации тех жилых помещений, которые они занимают на законных основаниях, если им придется обратиться в суд с таким иском.

Но следует учесть тот факт, что соблюдать установленные статьями 7, 8 названные законы порядка при оформлении передачи жилья в собственность обязаны все граждане и должностные лица, имеющие непосредственное отношение к передаче жилья государственному и муниципальному жилому фонду в собственное владение гражданам. Вопрос с приватизацией решается в течение 2-месячного срока и должен быть заключен договор о передаче жилья в собственное пользование, подлежащий регистрации специальным исполнительным органом в местном Совете или в администрации города.  После завершения регистрации данного договора гражданин вступает в права собственника жилого помещения.

В законе также обговаривается ситуация, что если гражданином подано заявление на приватизацию и все необходимые в этом случае документы, а он внезапно умирает, не успев закончить оформление договора по передаче жилья в собственность, то это не сможет послужить основанием для отказа удовлетворения требований наследника

Как разъяснилось на Пленуме Верховного суда РФ, возникающие споры о требовании наследства должны быть решены в положительную сторону, и не стоит брать во внимание дату смерти наследодателя.

Передача помещения в собственное пользование и приватизация считаются действительными только при наличии подписей всех совершеннолетних членов семьи, которые пользуются правом проживания в данной квартире. Совершеннолетними членами семьи квартира может быть передана в совместное или в долевое владение, а так же может быть передана в личную собственность одному из членов семьи, проживающему в данной квартире.

При условии реализации своих прав всеми совершеннолетними членами семьи на приватизацию квартиры, собственность переходит в общее пользование. В таком случае меняется и характер отношений, которые складываются при пользовании жилым помещением, не действуют нормы регулирования отношений жилого найма, предусмотренные ЖК РСФСР. И по закону ни один участник совместной собственности не может утратить свое право на пользование жилыми помещениями, а так же не может быть выселен из данной квартиры, и не имеет права совершить обмен даже в судебном порядке.

Регулировать отношения участников совместной собственности возможно только по нормам, которые обговариваются в главах Гражданского кодекса РСФСР и Законом «О собственности в РСФСР», а это означает, что владеть, пользоваться и распоряжаться совместной собственностью возможно только по согласию всех ее участников.
 
по теме:
 
Стоимость жилья на вторичном рынке растет
Страхование недвижимости
Некоторые особенности реорганизации муниципальных предприятий в акционерные общества
Приватизируем служебное жилье
Что мешает удешевить жилищное строительство?
Деприватизация жилья, тонкости, опеределение
Права детей на жилье
 
 

От: Морозов И.


ООО "Налоговый эксперт": юридические услуги Дзержинск по выгодным ценам.



Похожие темы


----------------------------



Скрыть комментарии (0)


Ваше имя:
Комментарий:
Avatar
Фото:
Обновить
Введите код, который Вы видите на изображении выше (чувствителен к регистру). Для обновления изображения нажмите на него.

Покупка квартиры с котлована - плюсы и минусы

 

Сауна у вас дома - пар под рукой

 
   
Как заёмщику понравиться банку?   Для дома: выбор качественной плитки