¬верх ¬низ
Опубликовано: Март 19, 2013

А от сдачи купим дачу!? Договор найма жилого помещения.

Современное состояние нашего общества подталкивает многих людей на поиски дополнительных видов заработка, во многих случаях, чтобы обеспечить себе хотя бы сносные условия существования. Жилые помещения сдавались в поднаем и раньше, но процесс не носил такого массового характера.

Действующее законодательство различает жилое помещение на праве собственности и жилое помещение, предоставленное по договору. Собственник может сдать жилое помещение внаем. Лицо, имеющее жилое помещение по договору социального найма, может сдать его в поднаем. Нельзя сдавать в поднаем специализированное жилое помещение (служебное, в маневренном фонде или общежитии и т.п.).

В связи с этим следует иметь ввиду, что собственник действует в первую очередь на основании гражданского законодательства, а договор поднайма относится к сфере жилищного права.

Однако, несмотря на все различия этих отношений, есть то общее, что следует учитывать, чтобы не лишиться жилья или не понести существенные убытки.

При сдаче жилого помещения в поднаем (наем) должно соблюдаться требование о его целевом использовании. Жилое помещение предназначено для проживания. Нарушение данного правила может привести к его изъятию, что существенным образом отразится на положении гражданина.

Сдавать помещение можно только на основании договора. Его наличие свидетельствует о законности намерений сторон. Отсутствие же договора лишает стабильности возникшие отношения. С одной стороны, наниматель полностью зависим от воли наймодателя, который в любое время может заявить требование о выселении жильцов. С другой стороны, постояльцы могут вернуть помещение в таком состоянии, что никакие доходы не покроют его восстановление, а затраты невозможно будет возместить.

Законом предусмотрена письменная форма договора найма (поднайма) жилого помещения. Однако в целях гарантии безопасности нельзя упускать возможности заверить договор у нотариуса. Жизнедеятельность человека напрямую связана с обеспеченностью его жильем. Жилищные отношения зачастую носят циничный характер – добиться своего любыми методами и средствами.

Законодатель установил ряд условий, которые в обязательном порядке включаются в договора такого вида. Эти условия называются существенными.

В обязательном порядке в договоре должны быть указаны его участники и сам объект договора. Сторонами договора могут быть только физические лица. С юридическими лицами может быть заключен договор аренды или иной договор.

Для идентификации сторон необходимо указать их подробные паспортные данные. Это позволяет не только выполнить требование закона, но и дает возможность в случае возникновения спора обратиться с претензией к надлежащему ответчику.

Сдавать в наем (поднаем) можно только жилое, изолированное, пригодное для постоянного проживания помещение. Не могут быть объектом жилищного найма жилые комнаты на морских, речных судах, в транспортных средствах, сборно-разборном вагоне и т.п., поскольку не являются недвижимым имуществом. Пригодность определяется соответствием техническим и санитарным требованиям. Такие требования установлены в постановлении Правительства от 28.01.2006 г. № 47.

Поскольку договор заключается по поводу жилого помещения, то необходимо подробно его описать. Насколько детальнее будет описание, настолько реальнее будет взыскать убытки в полном объеме, если имуществу будет причинен ущерб.

Необходимо указывать срок действия договора. Для договора найма устанавливается его предельная продолжительность – 5 лет. Если же срок не указан, то договор считается заключенным на эти 5 лет. Срок договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливается сторонами. Если же он не определен, то договор считается заключенным на один год. Заключение краткосрочного (до 1 года) договора жилищного найма налагает на нанимателя ряд ограничений. К примеру, он не получает преимущественного права на перезаключение такого договора, не может сдать помещение в поднаем.

Наем жилья является возмездным договором – помещение предоставляется за плату. Сроки и размер оговариваются сторонами. Размер платы может быть ограничен, если такие ограничения установлены законом. Однако это положение малоприменимо на практике. Установив предельно допустимую плату за наем жилого помещения, можно заложить «недостачу» в сумму за наем предоставляемого имущества.  

При определении размера оплаты за нанимаемое помещение необходимо обязательно договориться о том, кто будет оплачивать коммунальные услуги, производить капитальный и текущий ремонт. Закон предусматривает их производство в качестве обязанности наймодателя, но допускает изменение этого порядка по соглашению сторон.

Размер оплаты напрямую связан с вопросом уплаты налогов. Величина налога, конечно же, будет меньше, если в договоре зафиксировать минимальную стоимость. Но такое решение нельзя считать правильным. Истребовать в судебном порядке от нанимателя (поднанимателя), в случае возражений с его стороны, можно будет только ту сумму, которая указана в договоре.

Немаловажное значение имеет и фиксация в договоре определенной страховой суммы. Она позволит наймодателю обеспечить себе некую гарантию в случае, если другая сторона будет недобросовестно исполнять свои обязанности. Например, при расставании выяснится, что испорчены бытовые приборы, есть неоплаченные счета и т.п.

Если квартира сдается с обстановкой, то желательно составить опись имущества и его состояние. В этом случае в договоре должно быть указано о ее наличии, сама опись также подписывается сторонами.

Значимым для наймодателя моментом является вопрос о проживании в жилом помещении других, кроме нанимателя, лиц. Особенно актуально это становится в связи с принятием закона об ужесточении ответственности хозяев «резиновых» квартир. Таких жильцов нужно указывать в договоре. Для вселения других лиц, в качестве постоянно проживающих вместе с нанимателем и не указанных в договоре, требуется согласие наймодателя и всех других лиц, вселенных в качестве постоянно проживающих. Не требуется такое согласие при вселении несовершеннолетних детей.

Сдавая жилое помещение необходимо иметь в виду, что закон не требует получения согласия наймодателя при вселении временных жильцов. В этом случае требуется лишь его предварительное уведомление. Отказ во вселении возможен при условии, что в результате будут нарушены требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Требование о соблюдении нормы распространяется и на договор поднайма.

Жилищные отношения являются настолько важными в жизни каждого человека, что любые ущемления его прав становятся потрясением. А нюансов и тонкостей в этом деле предостаточно. Поэтому даже обращение к нотариусу за удостоверением сделки жилищного найма не может служить гарантией полной безопасности. Поэтому следует обращаться за помощью к профессионалам. Предложений в избытке. Встает новая проблема – проблема выбора. И это тема отдельного разговора.
 
Жилое помещение (квартира и т.п.) и утрата права на него.
Сделки с недвижимостью и правовая защита граждан от криминальных посягательств в этой сфере
Появление права совместной собственности на квартиру при приватизации
Список нужных документов для расприватизации квартиры
Порядок признания квартиры непригодной для проживания
Что не является предумышленным ухудшением жилищных условий?
 

От: Морозов И.




Похожие темы


----------------------------



Скрыть комментарии (0)


Ваше имя:
Комментарий:
Avatar
Фото:
Обновить
Введите код, который Вы видите на изображении выше (чувствителен к регистру). Для обновления изображения нажмите на него.

Покупка квартиры с котлована - плюсы и минусы

 

Сауна у вас дома - пар под рукой

 
   
Как заёмщику понравиться банку?   Для дома: выбор качественной плитки