¬верх ¬низ
Опубликовано: Октябрь 16, 2010

Девелоперы снизят цены на жилье?

   После преобразований, которые произошли в правительстве столицы, начались разговоры о том, что возможной стала либерализация рынка недвижимости. О том, что новые инвестиционные структуры будут иметь более свободный доступ, будут проведены дополнительные открытые тендеры и аукционы. Потребители замерли в ожидании снижения цен, а архитекторы надеются на то, что будет изменен облик муниципальной застройки.

 Снижение себестоимости жилья - возможно ли?

фото: barabass.ru

 

При этом специалисты считают, что в ближайшее время снижения стоимости жилья ожидать не стоит. Система ценообразования в России такова, что даже новейшие технологии не смогут помочь. Большинству обычных потребителей даже не известно, что себестоимость строительства 1 кв. метра жилья в столице составляет 15-40 тысяч рублей. А вот на инвестиционную стоимость и конечную рыночную цену влияет большое количество факторов, среди которых особое место занимает стоимость земли, а также подключения коммуникаций. У игроков рынка есть свои версии по поводу того, какими способами можно снизить стоимость жилья.

 

1.    Использование новых технологий

Сейчас строятся, в основном, монолитные и панельные дома. Причем строительство последних происходит в короткие сроки и стоит недорого. Преимуществами же монолитных домов является более высокое качество и возможность реализовывать различные планировочные решения. Панель, которая изготавливается на заводе, устанавливается на месте за несколько месяцев. Она стоит дешевле монолита, создаваемого прямо на стройке. Однако технологии находятся в постоянном развитии, и уже появились разработки, которые объединяют в себе преимущества обоих систем.

Например, на недавно прошедшей в ЦДХ выставке недвижимости, была презентована серия C300, разработанная компанией «Руспроект» (входит в состав корпорации S-Holding). По предварительным подсчетам, себестоимость 1 кв. метра жилья в панельном доме, сооруженном по этой технологии, будет составлять 15-20 тысяч рублей. В процессе строительства компания планирует применять новые для российского домостроения технологии - использование пустотных плит перекрытий и растяжение арматуры до заливки бетона. Это позволяет повысить качество панели и экономить бетон и металл. В S-Holding считают, что эта технология позволит снизить стоимость жилья на 10-15%. Были также разработаны специальные мобильные ДСК для строительства по данной технологии. Однако на строительство одного ДСК требуется 450 млн рублей.

Продолжая тему о мобильных технологиях, следует сказать, что самая универсальная и снижающая стоимость строительства - это система туннельной опалубки. В России эта технология начала использоваться в 1998 году компанией «Крост».Основным элементом конструкции является полутуннель, состоящий из одинакового количества вертикальных и горизонтальных панелей, которые соединены между собой. Опалубка устанавливается, раскладываются инженерные коммуникации и арматурные сетки, все это заливается бетоном. На то чтобы построить один этаж уходит 2-3 дня.

При этом у участников рынка отношение к использованию исключительно новых технологий для удешевления строительства очень скептическое. Они считают, что сэкономить за счет применения новых технологий сможет только городской бюджет, ведь за его счет строятся муниципальные дома на бесплатной земле. А вот для коммерческого жилья разница в 10% несущественна.

 

2.    Смена принципов ценообразования

По словам специалистов, мнение, что стоимость жилья можно уменьшить только за счет использования новых технологий, ошибочно. Если речь идет о регионах, в которых стоимость земли - не самый существенный фактор затрат, то технология строительства действительно играет немаловажную роль. Однако в столице стоимость земли составляет пятую часть конечной стоимости жилья.

В данный момент средняя себестоимость квадратного метра жилья составляет 35-55 тысяч рублей. В нее входит стоимость стройматериалов, участка, работ, подвода коммуникаций, развитие социальной инфраструктуры. А к конечной рыночной стоимости следует еще добавить банковский кредит, расходы на рекламу и процент прибыли девелопера.

К тому же, согласно словам специалистов, становится дороже подключение коммуникаций. Порой себестоимость повышается в связи с тем, что необходимо выполнять определенные требования властей. К примеру, сейчас девелоперов обязали обеспечить возле дома парковочные места. Да и вообще стоит сказать, что те строительные нормы, которые приняты в России, давно устарели и требуют пересмотра. К примеру, до сих есть положение, по которому в доме обязательно должен быть технический этаж, а иногда даже два. При этом, например, в Финляндии технические этажи давно не строятся.

 

3.    Снижение стоимости

Самое главное, что необходимо делать, - это бороться с бюрократией, так как в процессе всех согласований увеличивается финансовая нагрузка на проект. Причем девелопер, который взял землю в кредит, вынужден весь этот период выплачивать проценты.

Еще один инструмент, на который обращает особое внимание S-Holding, - это развитие ЖСК. При этом закон, связанный со строительными кооперативами, уже три года как «застрял» в Госдуме. Отношение к ЖСК у участников рынка разное - кто-то поддерживает, а кто-то настроен очень скептически.

Напоследок следует сказать, что цены на жилье в столице, в первую очередь, обусловлены спросом. Поэтому даже если получиться уменьшить себестоимость до 10 тысяч рублей за кв. метр, цены вряд ли существенно снизятся.

По мнению аналитиков, цены могут быть снижены на 20-30% в случае увеличения объемов строительства и ускорения сроков всех согласований. Если властям удастся это обеспечить, предложений станет больше, а конкуренция будет способствовать поиску новых решений качественного и недорогого строительства.


От: Бортникова О.


Пять стратегий перепродажи собственности

 

Офисы - классы

 
   
Реализация заложенной квартиры в судебном порядке
  Где лучше не покупать недвижимость?