¬верх ¬низ
Опубликовано: Ноябрь 30, 2011

Как защитить свою недвижимость?

В наше время утратить свои права на личную собственность - далеко не редкость. В такой ситуации может оказаться каждый. Неприятность чаще происходит в результате сделок с недвижимостью с участием «черных» риэлторов, нотариусов, предыдущих недобросовестных собственников жилья. По какой причине существующее в нашей стране законодательство не дает  стопроцентных гарантий? Попробуем разобраться.
 
Титульное страхование - Надежда только на титул? Недвижимость под защитой  
 
фото: barabass.ru


Каковы обязанности государства?
В законодательстве зарубежных стран предусмотрен такой термин, как «добросовестный покупатель жилья».

Под данным понятием подразумевается индивидуум, который не имел ни малейшего понятия и не мог заранее знать, что приобретает в собственность недвижимость с противоречивыми нюансами с юридической точки зрения, на основании которых сделка признается недействительной. Оказавшись в такой ситуации, у граждан определенных иностранных государств существует два выхода. По мнению директора центра страхования финрисков ОАО СК «Росно» данные способы защиты прав граждан можно обозначить, как европейский и северо - американский.

Суть первого способа заключается в том, что каждая сделка на право собственности подлежит обязательной государственной регистрации. На протяжении месяца сделка проверяется на чистоту и юридическую силу нотариусами - представителями государственной власти. Если в итоге сделка окажется незаконной, именно государство будет нести за это ответственность  и будет обязано выплатить компенсацию.

В США осуществляется регистрация именно сделки по купле - продаже (факт, что она состоялась). Гарантией является именно титульное страхование. Так, в Америке практически 90% жилого имущества застраховано на полный срок владения.

Если сравнивать с российским законодательством, то на первый взгляд кажется, что в нашей системе имеются черты и европейской, и  северо - американской модели. Предназначением регистрационной палаты является проверка правомерности документов и только потом регистрация сделки. «Но, несмотря на это, государство не дает гражданам никаких гарантий в плане защиты прав собственности», - утверждает Сергей Саялин - директор агентства недвижимости «Простор», занимающий пост Президента Гильдии риэлторов города Москвы.

Тем не менее, исходя из последних событий, Правительство РФ приняло решение изменить ситуацию. Минфином России был выпущен проект закона ««О внесении изменений в ст. 31.1 и 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В проекте говорится о выплатах компенсации индивидууму, который лишился единственного жилья. Максимальная величина компенсации  - 1 млн. рублей. Нюанс в том, что утрату жилой недвижимости придется доказывать через суд. Как поясняет зам. генерального директора компании Миэль-Брокеридж, Ирина Шугурова:
«Гражданину необходимо запросить в Регистрационной палате справку, которая будет подтверждать отсутствие у него иного жилья. Также придется обратиться в Мосжилинспекцию за ордером либо договором социального найма. Эти документы также подтверждают наличие/отсутствие другой жилплощади. Безусловно, что 1 млн. - это слишком мало для Москвы. Но государство не имеет возможности выплачивать компенсации без ограничений».

По мнению руководителя юридического департамента Penny Lane Realty Сергея Поправки, число сделок с недвижимостью с каждым годом увеличивается. Но при этом стопроцентные гарантии безопасности отсутствуют. Если данный проект закона будет все - таки принят, то у граждан появится возможность стать социально защищенными в плане подобных сделок. Более того, количество граждан без жилья будет постепенно снижаться.

Контроль сделки со стороны риэлторов.

По мнению Ирины Шугуровой, проверить чистоту сделки на 100 процентов не имеют возможности ни риэлторы, ни нотариусы. Для этой цели законодательством  предусмотрено недостаточно оснований. Для проверки объекта риэлтерские агентства разными способами стараются получить выписку из домовой книги и ЕГРП. Полнота полученной информации, как правило, зависит от личных отношений риэлтора и финансового статуса покупателя.

Как подтверждает Валерия Симонова, возглавляющая юридический департамент «НДВ-Недвижимость» полную выписку из ЕГРП имеет возможность заказать только сам собственник. А информация в расширенной выписке достаточно полезная и содержательная. Там указываются сделки, совершенные ранее; указано, является ли квартира приватизированной, проданной; передана ли в дар, по наследству и т.д. Так представлена информация об уровне дееспособности собственника на момент заключения сделки, законном владельце объекта. К сожалению, даже такие расширенные сведения не могут стопроцентно гарантировать утрату права собственности, поскольку на практике встречается множество видов незарегистрированных прав, разнообразных ограничений. Они имеют юридическую силу и без регистрации.  Более того, после получения необходимых справок может произойти так, что именно в это время придет дополнительная информация от суда, приставов либо иных уполномоченных организаций об установленном обременении. Не исключен и банальный человеческий фактор, когда регистратор попросту допускает ошибку.

Пример ситуации: вдове умершего супруга переходит часть собственности. Казалось бы, она является единственной наследницей. Но женщина может и не подозревать, что у ее мужа остались дети вне брака либо от предыдущих браков. Таким образом, получается, что предусмотреть всех возможных наследников первой очереди практически невозможно.

Работа нотариусов и юристов.

По аналогии с Западом, на рынке недвижимости нашей страны стали четко разделять услуги юристов и риэлторов. Это делается с той целью, чтобы каждый специалист занимался своим делом. Таким образом, в обязанности риэлтора входит поиск и продажа объекта, а юрист обязан проконтролировать правомерность документов, и составить договор купли - продажи. Как говорят специалисты, проверять недвижимость следует не только при покупке - продаже, но и тогда, когда

планируется снять квартиру либо сдать в найм.
Однако есть те, кто придерживается иного мнения. К примеру, С. Саялин считает, что юристы, которые разделяют обязанности с риэлторами вышеупомянутым способом,  остаются без работы по собственной вине.

Сейчас в Москве есть единственная компания, работающая по аналогии с западом. Заключается очень мало сделок. В Америке подобная система разграничения полномочий эффективна, поскольку юридической службе доступны полные сведения.

В юридической практике сложилось так, что дееспособность индивидуума подтверждается нотариусом. Но ведь нотариус не имеет медицинского образования. Нотариусу сложно определить, принимал ли человек наркотики.

Для настоящей проверки психологического состояния продавца, рекомендуется обращаться к квалифицированным наркологам и психиатрам. Традиционно к сделке по купле - продаже требуется справка из психоневрологического диспансера. Это чисто формальный момент, который, безусловно, не способен сделать риски минимальными.

Встречаются настолько недобросовестные нотариусы, которые занимаются оформлением доверенностей от имени людей, которых давно нет в живых. Как показывает практика, лишь единицы из них были привлечены к ответственности.

Титульное страхование.

Титульное страхование не является обязательным. Но оно является единственным защитным механизмом от потери прав на собственность для граждан. Речь идет о страховании титула собственника, который вправе пользоваться, владеть, распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Страховые компании перед оформлением страховки всегда проверяют объект на чистоту. И если окажется так, что сделка с недвижимостью недействительна, страховщик обязан  выплатить застрахованному лицу компенсацию, равной полной стоимости квартиры.

Но на практике были случаи отказа страховых компаний признавать утрату права собственности страховым случаем. По мнению Гильдии риэлторов города Москвы и компании «РОСНО» единственным решением в данной ситуации является разработка единых для всех правил страхования титула. Постепенно следует вводить эти правила на рынок недвижимости. Поскольку вопрос защиты собственного жилья является весьма актуальным, производить новые реформы планируется в самом ближайшем будущем.

ещё:
 
Титульное страхование - мифы и реальность
 
Титульное страхование прав на недвижимость

От: Nilonov V.




Похожие темы


----------------------------

Покупка квартиры с котлована - плюсы и минусы

 

Сауна у вас дома - пар под рукой

 
   
Жильё есть, будет ли оно доступно?
  Для дома: выбор качественной плитки