¬верх ¬низ
Опубликовано: Сентябрь 20, 2013

4 самые распространенные ошибки начинающего инвестора и как их избежать

Приобретая недвижимость за рубежом, многие преследуют две цели: иметь жилье для собственного проживания в приглянувшейся стране и использовать купленную недвижимость как инвестиционный инструмент, приносящий стабильный доход. Безусловно, в ряде стран вложение средств в недвижимость довольно прибыльное занятие. Однако считать, что в европейской стране можно абсолютно избежать рисков - весьма опрометчиво. Какие же сложности и "подводные камни" подстерегают новичка-инвестора?

1. Неправильный расчет итоговой стоимости объекта

Очень часто начинающие инвесторы при выборе объекта недвижимости ориентируются только на его стоимость, предпочитая вкладывать средства в наиболее дешевое и доступное жилье. При этом абсолютно забывая о ряде сопутствующих сделке расходов. К примеру, в Германии покупатель недвижимости обязан оплатить услуги нотариуса, пошлину за регистрацию в поземельной книге, а также налог в размере 3,5%. В общей сложности "набегает" порядка 8-10% дополнительных расходов.

Но это еще не все расходы, которые предстоит оплатить покупателю. Вознаграждение маклеру может составлять от 3,5 до 8%, при этом, если стоимость квартиры невелика, платить придется минимальную фиксированную ставку, которая может оказаться почти такой же, как и цена объекта.

Итог: всегда узнавайте у продавца не только окончательную стоимость недвижимости, но и полную итоговую сумму с учетом всех дополнительных расходов. Ведь именно эта сумма будет отражать реальную стоимость выбранного жилья.

2. Завышенные цифры доходности


Новичку-инвестору трудно не соблазниться красивыми цифрами доходности от аренды, которые обещают продавцы недвижимости. Порой фантазия маклеров не знает границ, и они рассказывают о 25%, а то и 30% годовых. Да, эти цифры вполне могут иметь место при расчете "грязных" доходов, когда сумма годовой арендной платы просто делится на цену объекта. При расчете же "чистого" дохода возникают некоторые нюансы.

Во-первых, в расчет нужно брать стоимость недвижимости с учетом всех сопутствующих затрат, о чем было сказано выше. Во-вторых, нужно учитывать ежемесячные расходы на коммунальные услуги. Конечно, их можно переложить на арендатора, однако далеко не в каждой стране. Но вот налог на недвижимость и подоходный налог владелец жилья обязан ежегодно уплачивать в любом случае.

В третьих, не нужно забывать и о том, что оплачивать коммунальные услуги и услуги управленческой компании (о ее необходимости будет сказано чуть ниже) придется независимо от периодов простоя квартиры.

Четвертое - страховка. Это не обязательная статья расходов, а общепринятая во многих странах практика. Если вы решите не страховать квартиру, то придется иметь минимальный запас отложенных средств на случай непредвиденных обстоятельств.

Пятое - это прочие мелкие расходы. К примеру, почтовые расходы, оплата услуг за подготовку налоговой декларации, расходы на бытовые нужды. И хотя такие траты несущественны и составляют за год менее 300 евро, при небольшой сумме инвестиций они вносят свою "лепту" в уменьшение арендной доходности.

Итог: доход от аренды, озвученный маклером - это лишь некий "брутто-ориентир", который необходимо откорректировать, самостоятельно подсчитав будущие доходы и расходы. Вполне вероятно, что красивая цифра в 20% превратится в 5%, а то и в отрицательный показатель мнимой доходности.

3. Выбор сезонной недвижимости

Столь любимые нашими соотечественниками Испания, Греция и Болгария давно уже не пользуются успехом у профессиональных инвесторов. Причина кроется в сезонности арендного бизнеса, которая очень сильно отражается на рентабельности вложений. Независимо от сезона расходы по содержанию жилья придется платить круглый год, а рассчитывать на доходы можно лишь несколько месяцев.

Кроме того, сезонная аренда имеет еще один скрытый минус. Приезжая на отдых и снимая жилье на короткий срок, арендаторы совершенно не заботятся о сохранности своего временного жилища. Поэтому с окончанием курортного сезона владельцу недвижимости предстоит "пожинать плоды" такого отношения, то есть, заниматься косметическим ремонтом и приведением в порядок бытовой "начинки" квартиры и сантехники. А это, естественно, влечет за собой немалые расходы.

Итог: сезонная недвижимость - не лучший вариант для инвестирования. Помните, что формула "июльский арендный доход, умноженный на количество месяцев в году" абсолютно не отражает реальную картину доходности курортной недвижимости.

4. Халатность управляющих

Иметь недвижимость за рубежом априори невозможно без наличия управляющего. Подготовка жилья к новым арендаторам, поиск таковых, да и просто готовность приехать на объект в случае какой-либо проблемы - обязанность надежного управленца. Но даже в цивилизованной Европе бывают случаи, когда управляющая компания сдает жилье, ничего не сообщая об этом владельцу. Таким образом, собственник лишается доходов, получая вместо них износ недвижимости и счета за коммунальные услуги.

Итог: главный критерий в выборе управляющего - его репутация и положительные рекомендации предыдущих клиентов. Именно от этого будет зависеть состояние купленной недвижимости и доход ее владельца.

Резюме

Опыта без ошибок, как известно, не бывает. И все-таки ошибки при покупке недвижимости за рубежом лучше свести к нулю. Прежде чем вложить средства, не пожалейте собственного времени на подготовку к сделке и выбор профессиональной юридической поддержки. Ведь потерять собственные деньги можно намного быстрее, чем заработать.


От: DmaS


Книга проектирование сетевых операционных "ООО ПромКонВент".



Скрыть комментарии (0)


Ваше имя:
Комментарий:
Avatar
Фото:
Обновить
Введите код, который Вы видите на изображении выше (чувствителен к регистру). Для обновления изображения нажмите на него.

Пять стратегий перепродажи собственности

 

Офисы - классы

 
   
Реализация заложенной квартиры в судебном порядке
  Где лучше не покупать недвижимость?